文 林永孟
一、當前房地產市況
台灣爆發疫情後沒有如買方期望，房價不跌反漲，近期政府聯手推出連串打炒房措施，2023年上下半年市場氛圍有微妙的變化，Q1時賣方售價堅持，買方不加價很難買到，到Q3賣方願意讓價，加上政策激勵低總價買方出籠，市場交易才沒有大幅萎縮。投資客觀望，自用買方撐場下，房市出現量縮價緩跌的局面。2023年台灣六都1至9月交易量減10.3%，是五年來的新低量，但預估全年交易仍有機會超過29萬棟，比前一年少一成，市況不強但也不太弱。
二、近期影響台灣房市的重大政策
2020年政府說過不打房，在房市交投轉熱下，2022年開始宣示打炒房，還各部門聯手一招接著一招推出連串打炒房措施，還好8月份有推出新青安優惠政策，鼓勵青年首購族進場，但政府壓抑房價不正常上漲的心意顯然異常堅決。要知道房地產政策有落後性，房市熱絡下出現量縮價沒漲，代表政策已發揮作用。
茲整理說明政府近期推動的房市政策與影響如下（表一）：
三、房市展望
多數人買賣屋總是憑直覺看市辦事，市場好時搶著買，市場膠著就等下跌再買。賣屋開高價，賣不動急需用錢才降價脫手都沒有想過請教懂市場的房仲經紀人擬定，這樣做當然有可能買高賣低。大家有利的買賣策略，總是事後才說早知道怎麼樣會更好！
在通膨短期難解，政府不樂見房價下跌影響經濟下，選前台灣房市仍將維持自用當道，房價不會跌太多。北市蛋黃區可能小跌1-2%，過橋、過山洞的郊區，尤其是推案量大、生活機能還不完善的重劃區，可能跌5%左右。今年Q3代表中古成屋市場的信義房價指數看跌不跌，創下歷史新高，這與政府打炒房主要針對預售屋，導致資金轉進中古屋市場有關。選後除非外部情勢出現重大變化，可望持續維持量縮價穏的走勢。2024年後房市要看政策效應與整體情勢的拉扯力量，房價下跌趨緩。
基於前述局勢，判斷年底後供需失衡的蛋白區及預售屋銷售期會拉長，去化速度放緩，可能祭出送裝潢、辦理公司貸款等措施吸引買氣，甚至讓價吸引買氣，整體而言預售買氣減少，成屋市場交易可望回溫。低迷已久的店面出租逐漸復甦，租金緩跌，只是房價仍難上揚。預期未來房屋租金會被推動上揚，尤其是小坪數物件。租不如買氛圍再起，推高低總價市場買氣。稅賦低的中古屋再受青睞，都更題材夯，條件成熟，信價比高物件漸趨搶手。自住型買方進場，賣方讓價意願增加，市場交易量回升。
四、現階段買賣屋建議
在上述情勢下，永孟給不同買賣屋對象提供建議如下（表二）：
五、買賣房屋怎麼談好價錢
至今縱使透過過知名房仲公司買賣，仍然不時傳聞交易糾紛或是覺得買貴了、賣太便宜的抱怨。房屋買賣要達成交易，不是買方加價就是屋主降價，由於客戶掌握在仲介手上，若不是信任的經紀人，就很有可能買高賣低，被仲介割韭菜。這時候您委託的經紀人談價錢能力比對方強，會為您多做些努力，就能夠幫您多爭取數十、數百萬元之多。我們也會擔心簽約後能否順利交屋並拿到沒有問題的房子。也怕房子賣掉後不能順利收到錢，怕發生買賣糾紛，甚至打官司。
永孟房地產資歷32年，是教仲介經紀人證照課程的講師，買賣經驗夠，能協助避免發生買賣糾紛。談價錢能力比一般經紀人強，對談較好的價錢頗有信心。各位宗長、宗嫂買賣房屋有上述擔憂，歡迎洽詢，永孟可以當您的買賣房產顧問，幫忙談好的價錢並協助控管交易安全。